日本的房价为何曾经一路暴跌?日本是如何应对的?
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按照当下一些渲染房价不败论专家的观点,一线城市土地资源稀缺,房价永远不会下跌。这种言论和当年日本房地产泡沫破裂前,其国内的观点如出一辙。
和四面环海的日本相比,我国有着连成一体的960万平方公里土地,可以轻松实现省市间的合并或扩容。因此,在我国为推高房价而吹嘘的土地稀缺论,原本就不成立。
正所谓“前事之鉴,后事之师”,日本面积狭小土地稀缺,属于真正的土地资源匮乏。为何还会在上世纪90年代,发生房地产泡沫破裂,房价暴跌70%的严重后果呢?
一、战后日本经济的高速增长。
二战结束后,日本经济迅速恢复,每年的经济增速达到8%以上,把美国都甩在了身后,在对美贸易中,日本正如今天的我们,一直有顺差,占着美国人的“便宜”。
美国当然不能容忍,于是两国经贸冲突不断。什么纺织大战、钢铁大战、彩电大战、汽车大战等此起彼伏。但是有着不屈民族精神的日本人,面对美国的折腾,却反而越来越厉害。到上世纪80年代,日本成为全球第二大经济体,索尼、松下、丰田、三洋等日本企业都成为世界一流企业。日本的人均收入,达到美国人均收入的145%。
二、充裕资本的炒房路。
美国更加忍无可忍,从1971年开始不断施压,说日本故意压低本国汇率,造成日本人买外国货很贵,而外国人买日本货很便宜,形成了不公平竞争。因此美国搞了个《史密斯协定》,要求日元升值。
1985年时,美、英、德、法、日五国财长进一步签订《广场协议》,1987年又签订《卢浮宫协议》,其目的仍然是要日元升值。
日元升值后,日本的汽车和电器失去了价格优势,出口增速从3.9%一下降为-16.8%,经济受到沉重打击。这时日本央行为了刺激经济,开始大规模降息,仅1986年就连续降息五次。大量资金流向市场,只是这些钱并没有投向制造业,而是涌向当时风险相对小的房地产市场。
日本的房价开始起飞,仅1987年,东京的房价就翻了一番,过去做生产的企业,由于外贸受阻,受房地产暴利诱惑,也纷纷把钱投入房市。
而手握大把现金的银行,为了盘活资金,尽量多地放贷,以低首付,低利率为诱饵,鼓励民众贷款买房。地产商们则组织一帮无业游民,装扮成购房者,排起长长的队伍,营造火爆的场面,吸引更多的投资客进入房市。
对于普通百姓来说,房子历来是买涨不买跌的。眼见房价一天一个价的上涨,一些没有实力的刚需也坐不住了,开始向银行贷款买房。
为了体现“公平”,日本房产商还创造了摇号购房,一间售价6200万日元的55平米两房,中签率仅为1/1000。这种火爆抢房表象的营造,使得日本民众无论贫穷富有,都纷纷杀入房市,希望分一杯羹。
在房地产商和不良媒体人的宣传下,日本人坚信,日本是个岛国,土地有限。而作为首都的东京更是只有一个,资源的匮乏将会支持房价持续上涨。
泡沫破灭前夜,日本东京的房价,短短五年间,涨了四倍之多。整个城市的地产总价,和美国全国持平。日本经济全球第一,把东京卖掉,买下美国,再返租给美国人的豪言壮语,不时见诸报端。
三、泡沫破裂后的阵痛。
全民炒房,企业贷款流入房市,在房地产泡沫不断吹大之际,日本引以为傲的工业制造陷于停顿。GDP增长完全依赖于房产交易总量,地方政府也热衷于房产和土地交易的税费收入。
这时,日本政府开始担心,如何任由房价疯涨,去实向虚的泡沫经济,会把日本拖入万劫不复的深渊。科技兴国的战略积累极可能化为乌有,于是日本决定亲手刺破泡沫。
1990年8月。三重野康出任日本央行行长,日本利息从2.5%直接飙升到了6%,同时限制房地产贷款总量。这样一来,没有资金接盘的炒房客,面对高企的利息成本,纷纷抛售房产。恶性循环,到1992年底时,东京房价从高峰时的140万日元/平方,跌到不足20万日元/平方,足足跌去70%。
房价泡沫的破裂,使得房子成为负资产。大量房贷开始违约,银行破产倒闭,失业潮也接踵而至。一些高位接盘的平民走上天台,选择结束生命。抗压能力强的,则被套死在楼市,一辈子给银行打工,偿还债务。
经过此次教训,日本清醒认识到,实业才是立国之本,只有发展实体经济,才能保证国力稳健增长,这个道理日本沿用至今。
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